Między październikiem a listopadem, na podstawie cen ofertowych, mieszkania potaniały o 1,5 proc. (średnia dla 15 polskich miast). Przy czym w Sopocie spadek wyniósł 4,2 proc., w Gdańsku i Gdyni po 3 proc. – wynika z listopadowego raportu Szybko.pl, Expandera i Metrohouse. Sopot zaliczył także największy spadek w ujęciu kwartalnym – o 6,4 proc.

Dobrym narzędziem do porównywania jak kształtują się ceny ofertowe nieruchomości w Trójmieście jest nasz barometr cen, operuje on na około 100 tysiącach ogłoszeń z serwisu ogłoszeniowego Trojmiasto.pl. Wystarczy obejrzeć wykresy z cenami z ostatniego pół roku, aby zauważyć tendencję spadkową w większości dzielnic. Są co prawda dzielnice, gdzie ceny w tym okresie utrzymują się na stałym poziomie (np. Chylonia, Redłowo, Chełm). Wyjątkiem jest gdańskie Przymorze, gdzie ceny poszły w górę – od jakiegoś czasu pośrednicy przyznają, że ta dzielnica jest popularna wśród kupujących.

Ale o realnych spadkach można mówić dopiero kiedy spadają ceny transakcyjne i powiększa się różnica między cenami ofertowymi i transakcyjnymi.

A tu statystyki i codzienna praktyka pokazują spadki.

Z danych Home Broker i Open Finance (obok, dla porównania inny raport) wynika, że w listopadzie mediana transakcyjnej ceny metra kwadratowego w Gdańsku wynosi zaledwie 5189 zł (spadek rok do roku o 8,4 proc.,a miesiąc do miesiąca o 2,3 proc.), a w Gdyni 5161 (rok do roku – 7,4 proc, ale już w ujęciu miesiąc do miesiąca wzrost o 0,7 proc.).

- Oceniam, że ceny transakcyjne w Trójmieście spadły od początku roku o jakieś 8 procent, to naprawdę duży spadek. Tradycyjnie najmniej w Sopocie, w ogóle nieruchomości z tzw. wyższej półki potaniały najmniej – mówi Paweł Zaleski z Zaleski Nieruchomości. – Ceny są w tej chwili na bardzo niskim poziomie, zaczynają się stabilizować. To bardzo dobry moment na kupowanie mieszkań i domów. Mamy rynek kupującego, a ceny nieruchomości często określane są poniżej rzeczywistej wartości nieruchomości.

Co do przyszłości rynku trudno jednoznacznie określić czy będzie jeszcze taniej…

- Popyt na mieszkania, który ostatnio nie był może i zachwycający, ale za to stabilny, zdaje się wykazywać coraz silniejszą tendencję malejącą. Zazwyczaj to jesień jest okresem najwyższych obrotów na rynku mieszkaniowym, a w tym roku górka wypadła wiosną. Może to oznaczać, że materializują się obawy, co do następstw ograniczeń w programie Rodzina na Swoim czy pogarszającej się – w konsekwencji między innymi malejącej zdolności kredytowej – dostępności kredytów hipotecznych. Sytuacji nie poprawia także oczekiwane spowolnienie gospodarcze. Wiadomo, że będzie, ale trudno precyzyjnie oszacować jaka będzie jego skala. Nie ma się co jednak łudzić, że samo słowo „kryzys”, odmieniane teraz przez wszystkie przypadki, studzi zakupowy zapał, zwłaszcza w tak fundamentalnej kwestii, jaką jest zakup mieszkania, które trzeba przecież spłacać przez kilkadziesiąt lat – tłumaczy Bernard Waszczyk, analityk z Open Finance.

Z raportów wynika także, że spada liczba transakcji na rynku nieruchomości (wg. raportu Open Finance i Home Broker o 7,3 proc. w stosunku do października i o 10,9 proc. w ujęciu rok do roku). Od kilku miesięcy wydłużeniu ulega także czas transakcji – sprzedający dłużej czeka na ostatecznego klienta.

- Wielu sprzedających musiało się najpierw przekonać, że ceny transakcyjne są niższe. Życzeniowo określali stawkę i zanim przekonali się, że nie ma zainteresowania nieruchomością w takiej cenie upływało sporo czasu, dopiero po korekcie oferty zainteresowanie mieszkaniem czy domem rosło – mówi Paweł Zaleski. - Trzeba także pamiętać, że większość zakupów finansowana jest z kredytów bankowych, a procedury bankowe trwają długo..

ZRÓDŁO – Trójmiasto.pl

Zyski spółek deweloperskich zależą od aglomeracji, lokalizacji i standardu przedsięwzięcia. Najwyższe marże, jak wylicza Paweł Grząbka, szef firmy doradczej CEE Property Group, przynosi budowa apartamentów i loftów.

Tego typu inwestycje pozwalają dziś wypracować średni zysk rzędu 30 – 40 proc., choć są i wyższe. W tym przypadku jednak oferta sprzedaje się znacznie wolniej, więc przedsięwzięcie staje się bardziej ryzykowne.

Kredyt i promocja

Sami deweloperzy obliczają, że ich marże sporadycznie przekraczają 20 proc. Według Marka Poddanego, wiceprezesa

Polskiego Związku Firm Deweloperskich i szefa firmy Sedno, na projektach zarabia się przeważnie 10 – 20 proc.

– Nie brakuje jednak przedsięwzięć przynoszących zwrot rzędu 5 – 10 proc. – mówi. – Firmy, które podjęły incydentalnie działalność deweloperską, kierując się wysokimi marżami uzyskiwanymi w latach boomu, wycofują się z rynku, szukając atrakcyjniejszych obszarów inwestowania.

Tymczasem, zdaniem Pawła Moszczyńskiego, eksperta nieruchomości z serwisu Rynekpierwotny. com, duże spółki dysponujące gromadzonymi przez lata bankami ziemi kupowanej w atrakcyjnej cenie są w stanie osiągnąć kilkadziesiąt procent zwrotu z inwestycji. Nawet teraz, zwłaszcza przy dużych przedsięwzięciach, na kilkadziesiąt tysięcy metrów powierzchni użytkowej mieszkania.

– Jednak mniejsze firmy, które kupiły grunt na tzw. górce cenowej, a potem realizowały inwestycje w okresie boomu, przy dzisiejszych stawkach mogą ledwo zbilansować poniesione nakłady inwestycyjne – zaznacza Moszczyński.

Zgodnie z raportem NBP udział zysku dewelopera w cenie mkw.  mieszkania wyniósł w I kw. 2011 r. średnio w stolicy 49 proc., a najniższy przeciętny zysk zanotowano w Łodzi – 31 proc.

– W raporcie tym jednak uwzględniana jest marża projektów zrealizowanych, niejednokrotnie jeszcze na gruntach kupowanych przed boomem, gdzie można było wypracować wysokie marże, nawet przy uwzględnieniu spadków cen mieszkań – tłumaczy Marek Poddany i dodaje: – Na średnie marże deweloperskie składają się też nieudane projekty, które przyniosły same straty. W dodatku raport NBP nie uwzględnia tzw. kosztów miękkich. Gdyby nadal udawało się wypracować tak wysokie marże, małe spółki, które pojawiły się w okresie boomu, realizując pojedyncze przedsięwzięcia, nadal byłyby widoczne na rynku, a takich inwestorów już nie ma – twierdzi.

Na wysokość zwrotu z inwestycji wpływają koszty związane z kupnem gruntu i materiałów budowlanych oraz robocizny. Nie bez znaczenia pozostają także wydatki na obsługę finansową inwestycji (kredyt) i marketing.

– W ciągu ostatniego roku nie zmieniły się wprawdzie koszty gruntów, budowy i obsługi inwestycji, zwiększyły się jednak wydatki wskutek wzrostu marż kredytowych i WIBOR, a także wydatki na promocję. Na rynku panuje bardzo silna konkurencja, w dodatku wydłużył się czas oczekiwania na sprzedaż mieszkania, w związku z czym deweloperzy muszą dłużej reklamować inwestycję w mediach. Niewielki spadek pozostałych kosztów reklamy nie zrekompensował wzrostu kosztów sprzedaży – tłumaczy Marek Poddany.

Na obrzeżach

Paweł Grząbka wylicza, że koszty finansowania osiedli w ciągu ostatniego roku wzrosły o ok. 10 proc., a marketingowo-reklamowe nawet o 25 proc.

– Najmniej można się obawiać wzrostu cen materiałów, które w zależności od rodzaju nieznacznie idą do góry lub równie nieznacznie spadają. Będą jednak sukcesywnie rosnąć koszty pracy, bo koniunktura w budownictwie nie słabnie, podobnie wydatki marketingowe, zwłaszcza do momentu zmniejszenia podaży gotowych lokali – opowiada Grząbka.

Zdaniem Pawła Moszczyńskiego najwyższe marże mogą narzucać spółki, które dysponują gruntami zakupionymi kilka lat temu po bardzo atrakcyjnych cenach, oraz deweloperzy realizujący duże, spektakularne inwestycje albo podmioty zaangażowane w wiele projektów jednocześnie. Niezwykle rentowne są również luksusowe budynki. – Jednak w tym wypadku trzeba być ostrożnym: nie na każdej inwestycji z najwyższej półki można zarobić krocie. Pamiętajmy, że na naszym rynku wciąż jest wiele przypadkowych projektów wynikających z niedostatecznego przygotowania lub braku doświadczenia deweloperów – przestrzega Moszczyński.

Tymczasem na rynku pierwotnym i wtórnym wciąż przybywa mieszkań do sprzedaży. Marcin Drogomirecki z serwisu Oferty.net. przyznaje, że coraz łatwiej znaleźć prawdziwe okazje. – O ile bowiem średnie ceny ofertowe w ostatnim miesiącu spadły nieznacznie i nie we wszystkich badanych miastach, to jednak wydłużający się czas sprzedaży mieszkań sprawia, że właściciele gotowi są do znacznych upustów – mówi ten analityk. Według niego, finalna cena, którą płaci nabywca, jest niejednokrotnie nawet o 10 proc. niższa od tej, która figurowała w ogłoszeniu. – Przewidując negocjacje ceny przez klienta, właściciele pozostawiają bezpieczny margines na upust. To powoduje, że tempo spadku stawek ofertowych jest bardzo małe – wyjaśnia Marcin Drogomirecki. Ci, którzy nie mogą sprzedać mieszkania, często próbują je wynająć. Zdaniem Drogomireckiego rynek wynajmu wyraźnie się ożywił, bo wśród najemców jest wielu takich, którzy odwlekają decyzję o zakupie mieszkania ze względu na wysokie ceny oraz niepewną sytuacją na rynkach finansowych. – Dla lepiej zarabiających singli, par czy dla młodych małżeństw jest to rozwiązanie, które z jednej strony pozwala na wyprowadzkę od rodziny i usamodzielnienie się, z drugiej zaś eliminuje ryzyko pochopnego zakupu i niepotrzebnego zadłużenia się na długie lata – mówi Drogomirecki. – Biorąc pod uwagę inflację i spadki cen mieszkań, zysk wynikający z przesunięcia w czasie zakupu może być większy od kosztów poniesionych na najem – dodaje